L’investissement immobilier international ne consiste pas seulement à collecter des clés de bâtiments à travers le monde. Il s’agit d’une croissance financière stratégique et de la création d’un portefeuille capable de résister aux tempêtes économiques.
Au cours de ses deux décennies de travail avec des investisseurs internationaux, Jeremy Savory a appris que le succès se résume à une compétence essentielle : savoir répartir intelligemment ses risques et son capital. Chez Savory & Partners, il a aidé ses clients à acheter plus de 2 000 propriétés dans le monde entier, et rien que l’année dernière, il a constaté une augmentation de 70 % des investissements immobiliers internationaux.
Pourquoi une approche de marché unique est risquée
Placer l’ensemble de son capital dans un seul pays, c’est comme naviguer sans ancre. Les changements politiques, les fluctuations des taux d’intérêt et les changements réglementaires imprévisibles peuvent vous exposer aux fluctuations du marché et à la dépréciation potentielle du capital. L’approche intelligente ? Construire un réseau de propriétés sur différents marchés et s’engager dans une stratégie de diversification du portefeuille.
Prenons l’exemple des fluctuations monétaires. J’ai vu des investisseurs perdre beaucoup d’argent juste parce que la devise de leur marché national a subi un choc inattendu. En détenant des actifs dans plusieurs juridictions et en jouant fortement sur le capital, vous créez un tampon naturel contre ces risques.
Où investir et pourquoi
Lorsque j’évalue les marchés, je me concentre sur trois éléments : la croissance économique, les rendements locatifs et la facilité à faire des affaires.
Prenons l’exemple des économies à forte croissance comme la Turquie et la Colombie, où l’expansion des dépenses d’infrastructure, associée à une classe moyenne de plus en plus aisée, stimule la croissance économique. J’ai pu constater de visu la flambée des prix de l’immobilier dans ces régions, en raison de facteurs socio-économiques plus larges. Rien qu’en 2024, 10 % des ventes immobilières totales de nos clients ont été réalisées en Turquie, ce qui témoigne de son potentiel d’appréciation du capital et de son climat favorable aux investisseurs. Les revenus locatifs sont un autre indicateur essentiel. Je privilégie les emplacements où les rendements locatifs sont élevés et les retours indexés sur l’inflation. Par exemple, certains contrats de location espagnols et italiens ajustent les loyers en fonction des taux d’inflation réels, garantissant ainsi des rendements stables et créant un actif à l’épreuve de la récession. À ce jour, nous avons aidé des investisseurs à acheter plus de 608 propriétés au Portugal, en Grèce et en Espagne, tous connus pour la stabilité de leurs marchés locatifs.
Enfin, la facilité et la rapidité des transactions font toute la différence. Dubaï, par exemple, est l’un des endroits où il est le plus rapide de conclure une transaction immobilière, le processus allant de l’offre à la finalisation ne prenant souvent que quelques semaines. En revanche, une vente immobilière que j’ai réalisée en Grèce a pris plus de six mois. Rien qu’en 2024, nous avons facilité l’achat de plus de 250 propriétés dans le monde, dont 70 à Dubaï, en veillant à ce que les clients puissent naviguer sans encombre dans les complexités juridiques.
Au-delà des investissements résidentiels traditionnels
La plupart des investisseurs ont une vision étroite des propriétés résidentielles. Mais les vraies opportunités se trouvent souvent dans des espaces moins conventionnels.
Les conversions de locaux commerciaux en logements deviennent une véritable mine d’or. Le travail à distance transformant les paysages urbains, les investisseurs avisés réinventent les espaces commerciaux.
Les logements étudiants représentent une autre option intéressante : taux d’occupation constant, entretien réduit et rendements stables.
Sinon, je conseillerais d’explorer les achats stratégiques de terrains à proximité de grands projets d’infrastructure. Par exemple, les terrains situés à proximité de la plus grande raffinerie de pétrole de la région, la raffinerie Dangote en Afrique, ou du pont Héroes del Chaco au Paraguay, ont connu une croissance remarquable.
Éviter les pièges habituels
Investir à l’étranger n’est pas sans difficultés, mais la plupart des erreurs peuvent être évitées avec la bonne approche. La plus grande erreur que je vois commettre par les investisseurs est de laisser l’émotion guider leurs décisions. Si vous achetez uniquement pour investir, oubliez l’esthétique et concentrez-vous sur la performance financière.
Il est tout aussi important de faire preuve de diligence raisonnable. J’ai rencontré des cas où des propriétés présentaient des dettes cachées, des problèmes structurels ou des complications juridiques qui auraient pu être facilement identifiés avec des recherches appropriées. Travaillez toujours avec des experts locaux qui comprennent les subtilités du marché.
Le financement est un autre domaine dans lequel les investisseurs se font piéger. Les taux hypothécaires varient considérablement d’un marché à l’autre, et le coût de l’emprunt peut avoir un impact significatif sur les rendements. Je conseille toujours de comparer les taux de plusieurs prêteurs, car ce qui semble être une différence mineure dans les taux d’intérêt peut se traduire par des milliers de dollars de coûts supplémentaires au fil du temps.
Actuellement, les taux hypothécaires varient de 4,5 % aux États-Unis à des taux plus modérés aux Émirats arabes unis, ce qui fait de ces derniers l’un des endroits les plus attractifs pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Perspectives d’avenir : où se trouvent les meilleures opportunités ?
Le paysage immobilier mondial est en pleine mutation et de nouvelles opportunités émergent dans des régions qui étaient auparavant négligées. Ainsi, je vois un potentiel croissant dans les villes secondaires, celles qui bénéficient d’investissements importants dans les infrastructures et d’une économie en croissance, mais où les prix de l’immobilier sont plus bas que dans les grands centres. Ces villes offrent des rendements locatifs élevés et un fort potentiel d’appréciation.
Mon conseil auprès des nouveaux investisseurs consiste à commencer modestement afin de tâter le terrain. Après avoir acheté ma première propriété au Royaume-Uni au début de la vingtaine, au lieu de bloquer les 10 000 $ restants dans un ISA (Individual Savings Account) non imposable, je les ai utilisés pour verser un acompte sur un appartement sur plan à Varsovie.
Un portefeuille immobilier bien diversifié repose sur une stratégie, de la patience et la volonté d’explorer au-delà des marchés familiers. Ceux qui font des recherches, prennent des risques calculés et anticipent les tendances du marché se positionneront pour réussir à long terme.
Le monde regorge d’opportunités, et le meilleur moment pour commencer à chercher est maintenant.
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Photo à la Une : Londres © Unsplash
